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引發西南中國城商圈的第四波振盪     

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十五年前的99超市,現址是惠康超市

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    第一波華埠地產興起─超市移進西南區

    一九八三年西南華埠有二家華人經營的超市,分別是“第一”、和興建完成全新的“頂好”。
    佔地一萬二千呎的頂好超市,當時顯然成為美南地區最具規模的華人超市,由姚崇、吳金生、王增達合作經營,吳、王兩人是同學,從加州過來開疆闢土,超市旁邊有了其他商店,一個商場以超市為中心帶動生意的模式以此展開。
    頂好超市和旁邊的商店像吸鐵石般吸引了華人前來購物,超市的成功形成了百利大道上華埠商圈的模式,一般人認為超市絕對是商場成功的最佳號召,同時也成為休士頓城中心所在的老中國城,逐漸往西南區發展的開端,這是華埠第一波的超市興起。

    頂好超市的歷史地位

    頂好超市在華埠商圈有著開創新頁的歷史地位,因為有頂好商場的興建,造成百利大道上華埠商圈的逐漸形成,帶動隨後商場興起。
    頂好超市是由台灣移民將台灣超市成功的模式帶進美國華人圈,他們在加州的成功使他們有意將生意擴充到其他地區。尤其他們以企業化經營超市的形態帶進華人社會,改變傳統的家庭式營業。
    當時休士頓所有的華人超市在三、四千呎左右,貨色少價錢卻不便宜,因為貨源在東西兩岸,運到此地得加上運費和中間商利潤,頂好超市自加州直接進貨,減少中間負擔。頂好超市在裝修時許多人就不斷詢問何時開張,開幕之時人聲鼎沸,還有客人把門擠破的記錄。
    其時休士頓的華裔人口約有二萬多人,市面景氣不錯,相對於城中心由老僑所把持的中國城,台灣來的新僑逐漸以西南區作為發展範圍。附近的夏普斯堂和艾莉芙區住的是老美的中產階層,與現在的糖城類似。

    “王朝”登場 掛上中文招牌

    一九八五年來自新加坡的商人洪長銳在百利大道與合作路的路口蓋起了王朝商場,加上頂好超市,中國城規模初具,此時頂好廣場對街的盛世公寓也開始營業,這裡正式掛出了中文招牌。由葉致君所創辦的德州第一銀行開始營業,當時房貸利率高達18%─19%。

    石油危機,休士頓邁入蕭條期

    八五年至八七年休士頓許多行業都面臨倒閉危機,尤其到了八七年石油工業的衰退,導致休士頓市面蕭條,當年房屋是整條街的拍賣,完全依靠石油工業支持的休士頓面臨空前的不景氣。
    從八三年涉足地產業的李雄指出,危機也是轉機,休士頓經歷了這次慘痛教訓,把完全仰賴石油工業的慣性改變,才有目前健全的商業現況。
    八七年之後休市經濟逐漸轉好,華裔人口慢慢增加,八九年以後大陸移民潮進入,至今仍是華人的最多數。

    99超市、香港超市─帶動華埠第二波地產

    八九年,吳金生和王增達以及楊天杭三人合作,到隔街開了一家“99超市”,也就是目前的“惠康超市”。“99超市”面積有三萬多呎,多出頂好超市一倍,將百利大道華人超市又向前邁進一步。
    在同一時期,王裕炎在吉順街、好運街的一片商場開辦了第一家香港超市,越華超市也從城中心遷到西南區,城中心以老僑為主的超市逐漸式微,吃苦耐勞的越棉寮華僑慢慢在超市、食品批發業上嶄露頭角。
    當時已經從事房地產的李雄一手籌辦“99超市”開辦工作,超市落座的頂好廣場由李雄的家族所投資,為了要把商場辦的活絡熱鬧,除了攬下了超市,他們先後在商場內開了冰果店、好幾家餐廳。

    休養生息華埠蓄勢待發

    一九九○年代,休士頓經過風暴,景氣逐漸復甦。
    此時華人經營具有規模的地產公司有德州、嘉華和亞美三家,德州人的財力仍然有限,他們分別到東西兩岸找買家,那時華裔地產經紀人不多,慢慢地從城中心逐漸移進一些辦公室,由關其衛所創辦的亞美銀行在華埠地區設立據點,一九八七年首都銀行剛興起。
    李雄表示,八七年至九○年是一段蓄勢待發期,休士頓自此走出完仰賴石油的陰影,原來德州的保守風氣,不讓外面的銀行進入,銀行腐敗,自此之後銀行設立開放。
    李雄說,如果當時購置的地產能守到現在,至少可以翻上二倍,糖城地區此時吸引了中產階級移入,許多華埠的公寓、住家老美紛紛撤走,現在的幸福新村原來都是相當不錯的公寓。
    此時僑界逐漸感到必須參與主流活動的重要,一些開發商努力促進本地文教活動,華商會、台商會、青商會組成,僑教中心成立。

    香港城引領風潮,帶動第三波超市

    一九九七年香港超市在百利大道上興建了香港城,超市面積佔地十萬呎,商城內分租不同商店,跳脫超市的侷限,景觀上大費手筆,有美化的荷花噴水池、花圃、中式牌坊。每到週末德州附近數州的東南亞裔的僑民前來購物吃飯,商場裡有服裝店、小吃店、美容院滿足僑民思鄉之情。
    香港超市的大手筆,無疑給華裔商家帶來極大震撼,香港城帶動了附近地產,陸續有其他商場不斷的興起,將亞裔商店由原先的點狀分布,擴及至線,到近幾年更連成面,並且使加州一華人連鎖超市想要進入休士頓而裹足不前;同時因此使城中的越南人移進艾莉芙區。
    第四波華埠商場

    西南區百利大道上華埠超市羅列其上,強烈吸引華人、亞裔前來購物,聚居,商圈逐漸擴大,並且產生出一種催化作用,沿續下去。
    黃金廣場、精英廣場、敦煌商場的土地原來都被美國大財團所掌控,他們自九五年開始棄守,華人逐漸買下附近地皮,但是一直按兵不動,黃金廣場完工後兩年華埠沒有大型商場興建,直到精英廣場完成後,百利大道上商場工地一一出現。
    八號公路旁在H.E.B、越華超市開辦以後,吸引了其他商店來到,將原本冷清的地段變得車水馬龍,附近的土地不斷開發整地出現一片欣欣向榮的景象。

    商場經營應有開創力

    二十多年前,頂好商場啟用之初,為了帶動商機,業主到加州尋找商家,來來餃子館、世界書局都是從加州過來。
    老僑在休士頓幾十年來保守經營,沒有突破,直到頂好超市營業,企業化經營理念代替家庭化,但是隨著人口增加,頂好在五年之後也感到面積不夠使用,延至今日。當時一些投資者他們為了將商場引進活水,不辭辛勞到外州號召店家前來,他們帶進新觀念,自己擁有資金和創意,同時也帶進商家,而不只是在分食本地大餅。
    華人到手的土地,積壓了一段時日,無人動土興建,直到精英廣場完工之後,接連的引發出開發商推出不同商場。
    一塊土地未來是否能夠水漲船高,有時憑藉的不是眼光,機運也是因素,李雄買下百利大道前西南教會,有人認為他是運氣,他說其實廿年前他就看中這個地點,當年惠康是個無人要接的店,事實証明很多事情是要一步一步的踏實去做才能有所成。

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