亞裔聚居，吸引力來自文化認同

有人將八號公路視為華埠的一條界線，百利大道上朝西駛，過了八號公路就算進入越南人的商業勢力範圍，此話雖有爭議，不過能代表出大致華人與越裔的區域梗概，事實上隨著華埠的繁榮，百利大道的地價不斷上漲，需求不斷蔓延，以至從八號公路至六號，以前兩旁稀少的商場，現在已逐漸填滿臨街地。

過去休士頓城中心有個形成越南城的區域，有越南人的超市、餐廳，因為房屋租金太高越南人逐漸搬離，尤其在香港城興建完成後，附近商場羅立了許多越南人商店，來到這裡消費的亞裔有股親切感，出來招呼你的是和你一樣的東方人。

儘管從青少年時期就來到美國的越裔美籍人士，在此受教育、說得一口流利英語，他們依然喜歡到西南區來吃飯、購物，因為在這裡可以感受到相同背景的文化，有種歸屬感，這種情形甚至延及第二代。

華、越裔共同打造中國城

卅年前從越南移至美國的越南人分佈在美國一些人口稀少的城市，依照規定他們得在當地住滿十年才可自由遷移，德州和鄰近的路易斯安那州等地都是當年越南人的集中地，在可以選擇居住地點後，他們分別向熱鬧繁榮謀生較易的城市移進，加州和德州成了二大越人居住地，隨著休士頓經濟的活絡，低廉的生活指數，越南人快速成長，並且經過多年的辛苦經營，有的已然累積了相當財富，流著中國人善於理財的血液，越裔、越棉寮一帶的華裔在此打拼出了成績。

低價購地有機運

在百利大道上擁有１６英畝土地的張隆吉表示，他的運氣不錯，以低價得手，以目前百利大道上土地標售的狀況，他認為應慎重。

張隆吉於１９９１年以現金買下銀行所拍賣的一大塊土地，用來開辦百利高爾夫練習場。２００４年１１月，從加州來的一個越南投資人以每呎＄７代價買去，到今年５月，因為對方付款出現問題，張隆吉再將土地收回，現在他以每呎＄９價格再度開始出售。

他說，在他的高爾夫練習場後方一片廣達２００英畝的面積，有４家建商在興建５００戶左右的社區，明年夏天將完工。

張隆吉認為百利大道上所餘大片土地不多，而且價格已經太高，許多前來問津者都是從加州過來的越裔，因為加州的土地、房價太高，這裡是休士頓越南人最多的集中地，龐大的越裔社區深深吸引他們，看準了這片商機而出手。

百利大道上土地從華埠集中的地方惠康超市一帶不斷向外延申買賣，大約從１９９６年左右，百利大道上通到六號公路附近的土地開始漲價。目前從八號公路到六號公路的百利大道兩側所剩空地已經不多，而且這些土地已經幾度易手。

百利目前創業成本高

靠近八號公路旁有Turtlewood 旁Saigon Houston Square 和 Wilcrest與百利大道交會的兩處商場大興土木，華埠繁榮盛況穿過八號。但是林立的商圈裡的店家，多半是從比較深入的Beachnet和Bissonnet遷出，因為已經打響了名號，只是搬到更好的位置，如果是一個新起的店家，從百利大道上出發成本就比較高了一點。

依張隆吉的觀察，接近六號公路的百利大道，附近新建的社區遷進大量新住戶，距華埠較遠，相對生意成本也因而降低，是比接近八號那一端更有潛力的地段。

明年夏季如果百利高爾夫練習場的土地沒有脫手，他將會有自己使用的計劃。

律師賴清陽表示，一塊土地如果五至七年沒有轉賣出去，成本就增加一倍。資深地產經紀人士指出，買到一塊便宜的地也許有幾分運氣，但是能守住一、二十年就要靠本錢，土地和房屋一樣都需要依照政府評估價繳稅、保險、除草保養，長期下來沒有花上一筆錢是守不下來，也許只有早早賣出了結。

越裔社區日益壯大

經營建設公司的越裔Long T.Chau說，越南人和中國人極為相似，都有一種寧為雞首不為牛後的心態，他們喜歡自己做個小生意，也不願意有個每兩星期領一次的固定工作，不願受制於人，因為有語言的障礙，有文化的衝突，第一代移民需要在許多方面調適，而他們得付出更多的代價，他們辛勤工作，以適應在美國生活，。

百利大道附近不斷衍生的越裔社區，興旺的商圈，在第二代移民受過良好教育，擁有專業技能之後，是否仍能長久保持繁榮於不墜？

他表示這是肯定的，因為越裔以他們的文化為榮，他們希望有一個自己的社區，並且把傳統文化延續下去。他們在社區裡有自己的教堂、寺廟，維持著越南式的風俗習慣。

盛況維持仍將持續

先後在百利大道上興建黎鐘廣場和敦煌廣場的Long Chau自１９９８年起渉入房地產投資，他表示，百利大道的加速榮景是在這三年多事情，９１１事件後，利率下降，購屋呈現長紅，加以德州有低廉的生活水準，紐約、加州出現的高房價，令人有房市泡沫化的恐懼，許多人從這兩個地方轉來投資，因為他們不想花更高的代價在房地產上，將加州脫手所得在這裡買進其他地產。

休士頓因為有休士頓港口而將地位顯得日益重要，因為休士頓港已成為全美最大進口港，和中國大陸保持高度密切的貿易伙伴關係，也使中國人大量不斷湧進。

未來的百利大道是否仍能維持盛況？他肯定的表示，這是勿庸置疑的事，因為華裔和越裔都會在這附近凝聚，他也希望華埠能發展成有如舊金山、紐約那般具有代性，讓各個族裔想去觀光，享受異國風情。因為在那裡就有如到了中國，可以看到相同的生活動態，華裔和越裔應緊密合作華埠就是一個活的中國縮影。

休士頓被稱為〞華埠〞的範圍，實際上也有許多越裔商業，越南河粉店、三明治店散佈其間，越南華僑開設的餐廳，裝潢美觀，佔地寬敞，兼具中式、粵式、越式的菜色，生意特別興旺，因為兼納了以上地方的客人。

華裔商家表示，華埠裡越南人是重要的消費客群，他們對生活、飲食、穿著都捨得花錢。

Long Chau說，華裔和越裔應該互相合作，由商業領袖們開始，在此地兩個族裔相處和諧，兩大社區可以有更進一歩的攜手並進，不要出現政治色彩，純粹以社區發展作考量，團結起來的實力將會十分可觀。

越裔跟著華裔的腳歩

華裔商界許多人認為會做生意的是越南的華裔，越裔跟著華人腳步之後，中國人有土斯有財的觀念多年來深植人心，百利大道這一段原本許多是中國人買下的土地，最近數年陸續脫手給越裔。

新起的商場，大小不一，這是因為所有人的條件有限，如果資金雄厚一定會擴充。顯示出越裔人想要擁地自重的心理。

金光閃爍的百利大道，越裔只想買緊鄰兩旁的地段做商場，靠自己僅有的能力買地，所以才會出現〞三家村〞式只有三個單位的小商場，一些投機型的投資客則會買個一畝、二畝的地放在那等待時機。

資深地產經紀人李雄對這一段的土地持保守論調。

他認為百利大道上這一區段土地價格已顯過高，現在買賣都不再是黃金時期。在亞裔商業區塊，通常越裔常是跟著華裔腳步，當華裔已不再熱衷時，就是已經過了最佳投資時期。

一位有經驗的地產業主指出，地產投資通常呈現十至十五年一個循環，目前地產業正走到高峰，以前附近土地每呎約在＄2至＄3，目前如果超過＄6就已嫌貴，以他將近廿年成功投資不動產經驗，也同意李雄意見。

大型宴會廳在百利大道

越裔聚集在百利大道， 香港城是一個重要的因素，它擺出來的陣勢令人大開眼界，號稱是美國西南最大的亞裔市場。

兩年前左右，香港城老闆王裕炎請建築師設計一個大型的商業計劃，位於跨過Boone街的一個高達５０萬英呎的面積，其中有可以容納千人舉辦活動的大會廳、旅館、商場。剛插牌告示， Wilcrest與百利大道交接的路口兩側附近，已率先展開了大小商場的興起，目前都正在積極施工，預計將在今年秋季以後相繼開張，這些商場有餐廳、各式零售商店。

從休士頓城中心發跡的金山酒店，到接近糖城的五十九號公路旁增設一點，終也禁不起百利大道上越裔的吸引，正在興建的Saigon Houston Plaza，酒店有大型聚會廳，針對越裔熱衷舉辦婚禮、宴飲、演唱會的用途。

越裔商店早些年在城中心的Milam、 Travis街，近幾年休士頓政府將落沒的城中心逐漸整頓興旺，老舊無人的社區由設計美觀的公寓、共度屋取代，房價上升，越裔不斷往西南區移進。

百利大道新起商場和出售土地現況：

位於百利大道與Synott路口附近的〞置地廣場〞Landmark Square at Bellaire，是由僑界經營中央銀行、旅館知名的葉宏志等人投資興建，二層樓住商兩用，首開休士頓這種建築方式，鮮紅色的屋頂給人深刻印象。

葉宏志說，樓下做生意，樓上住家，在東南亞很普遍的存在，考慮到附近地區以亞裔為主的銷售對象，他和投資集團首先引進，一共十七戶，已售出十二戶，每戶五十五萬，總共為6000呎，一樓有18００呎店面，400呎車庫，600呎騎樓，二、三樓為住家，二樓有三房二廳，購買住戶大多數為越裔。

百利大道和Boone之間，香港城將興建五十萬呎大型商場，與香港城僅隔一條Boone街。

Saigon Houston Plaza

金山酒店從城中心兩家，分店拓展至五十九號公路靠近糖城附近一家，目前正在積極趕工的是位在百利大道上剛過八號公路的Saigon Houston Plaza ，總面積達140000呎，預定在今年12月啟用，共有40多個店面出租，至今已有70％承租，每平方呎租金＄1.15─＄2.00，管理費每平方呎＄0.35─＄0.45。

West Shopping Center

面積19000呎，目前還有2000呎未租出，每呎租金＄1.25，包括所有費用在內，現在已有的店面有美容院、餐廳。

Plan Spring Square

總面積30000呎，位在12000百利大道，每呎租金＄1.35，包括所有費用，尚有一個單位未出租，整個商場採用鮮黃色調，在百利大道旁十分醒目。

位在Wilcrest和百利大道的Nha Cranz Plaza正在積極趕工，總面積54000呎，售出30％，將有4間餐廳，三間越式，一間中式，每呎價格＄1.20─＄1.40 ，將在9月底開始使用。

代理的經紀人麥克表示，所有人在十年前買下這塊土地。

Greatland Square

百利大道與Belle Park 之間的一個小商場，有三個單位出租，每呎＄１．３５，另加＄０．２０管理費。

百利大道１２０６０號的辦公室商場，總面積１７０００呎，尚有３５００平方呎，每呎租金從＄１．００─＄１．１０，外加每呎０．２５保險、稅等維持費，現在已有小兒科診所、藥房開始營業。

Cook與 Dairy Ashford之間有一塊３２．５英畝的空地，每呎＄１０．５，由一名越南華僑擁有。

置地廣場旁一塊空地４．７英畝要出售，目前價錢尚未定。

Howell-Sugar Land在百利大道旁有一塊８．３１英畝的空地，每呎＄１４，因為就在百利大道旁，且寬度夠長，據經紀人表示，地主將保留二分之一。

Dragon Phoenix Plaza地址為１３６１１百利大道，總面積９６００呎，尚有５個單位，每呎＄１．２５ ，包括所有費用。

百利大道上一塊３．８英畝的空地，每呎＄１０．５，上市兩個星期，經紀人表示，買價尚有討論的空間。另一塊由同一經紀商代理的土地，位在Kirkwood與   Cook，７．６英畝，每呎＄７．５至＄８，仍有議價餘地。

Eldridge和百利大道之間一塊空地，面積有７英畝，每呎＄９，由２１世紀地產公司李雄代理，他表示，這塊地由一個集團擁有，目前看來市場上的需求不像去年那樣高。這塊地沿著百利大道有足夠的寬度，是一塊理想的商業用地，開發容易。