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8號至6號的百利大道     


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  • 8號至6號的百利大道

    亞裔聚居,吸引力來自文化認同

    有人將八號公路視為華埠的一條界線,百利大道上朝西駛,過了八號公路就算進入越南人的商業勢力範圍,此話雖有爭議,不過能代表出大致華人與越裔的區域梗概,事實上隨著華埠的繁榮,百利大道的地價不斷上漲,需求不斷蔓延,以至從八號公路至六號,以前兩旁稀少的商場,現在已逐漸填滿臨街地。

     

    過去休士頓城中心有個形成越南城的區域,有越南人的超市、餐廳,因為房屋租金太高越南人逐漸搬離,尤其在香港城興建完成後,附近商場羅立了許多越南人商店,來到這裡消費的亞裔有股親切感,出來招呼你的是和你一樣的東方人。

     

    儘管從青少年時期就來到美國的越裔美籍人士,在此受教育、說得一口流利英語,他們依然喜歡到西南區來吃飯、購物,因為在這裡可以感受到相同背景的文化,有種歸屬感,這種情形甚至延及第二代。

     

    華、越裔共同打造中國城

    卅年前從越南移至美國的越南人分佈在美國一些人口稀少的城市,依照規定他們得在當地住滿十年才可自由遷移,德州和鄰近的路易斯安那州等地都是當年越南人的集中地,在可以選擇居住地點後,他們分別向熱鬧繁榮謀生較易的城市移進,加州和德州成了二大越人居住地,隨著休士頓經濟的活絡,低廉的生活指數,越南人快速成長,並且經過多年的辛苦經營,有的已然累積了相當財富,流著中國人善於理財的血液,越裔、越棉寮一帶的華裔在此打拼出了成績。

     

    低價購地有機運

    在百利大道上擁有16英畝土地的張隆吉表示,他的運氣不錯,以低價得手,以目前百利大道上土地標售的狀況,他認為應慎重。

    張隆吉於1991年以現金買下銀行所拍賣的一大塊土地,用來開辦百利高爾夫練習場。2004年11月,從加州來的一個越南投資人以每呎$7代價買去,到今年5月,因為對方付款出現問題,張隆吉再將土地收回,現在他以每呎$9價格再度開始出售。

    他說,在他的高爾夫練習場後方一片廣達200英畝的面積,有4家建商在興建500戶左右的社區,明年夏天將完工。

     

    張隆吉認為百利大道上所餘大片土地不多,而且價格已經太高,許多前來問津者都是從加州過來的越裔,因為加州的土地、房價太高,這裡是休士頓越南人最多的集中地,龐大的越裔社區深深吸引他們,看準了這片商機而出手。

     

    百利大道上土地從華埠集中的地方惠康超市一帶不斷向外延申買賣,大約從1996年左右,百利大道上通到六號公路附近的土地開始漲價。目前從八號公路到六號公路的百利大道兩側所剩空地已經不多,而且這些土地已經幾度易手。

     

     

    百利目前創業成本高

    靠近八號公路旁有Turtlewood Saigon Houston Square Wilcrest與百利大道交會的兩處商場大興土木,華埠繁榮盛況穿過八號。但是林立的商圈裡的店家,多半是從比較深入的BeachnetBissonnet遷出,因為已經打響了名號,只是搬到更好的位置,如果是一個新起的店家,從百利大道上出發成本就比較高了一點。

     

     

    依張隆吉的觀察,接近六號公路的百利大道,附近新建的社區遷進大量新住戶,距華埠較遠,相對生意成本也因而降低,是比接近八號那一端更有潛力的地段。

     

    明年夏季如果百利高爾夫練習場的土地沒有脫手,他將會有自己使用的計劃。

    律師賴清陽表示,一塊土地如果五至七年沒有轉賣出去,成本就增加一倍。資深地產經紀人士指出,買到一塊便宜的地也許有幾分運氣,但是能守住一、二十年就要靠本錢,土地和房屋一樣都需要依照政府評估價繳稅、保險、除草保養,長期下來沒有花上一筆錢是守不下來,也許只有早早賣出了結。

     

     

    越裔社區日益壯大

    經營建設公司的越裔Long T.Chau說,越南人和中國人極為相似,都有一種寧為雞首不為牛後的心態,他們喜歡自己做個小生意,也不願意有個每兩星期領一次的固定工作,不願受制於人,因為有語言的障礙,有文化的衝突,第一代移民需要在許多方面調適,而他們得付出更多的代價,他們辛勤工作,以適應在美國生活,。

     

    百利大道附近不斷衍生的越裔社區,興旺的商圈,在第二代移民受過良好教育,擁有專業技能之後,是否仍能長久保持繁榮於不墜?

    他表示這是肯定的,因為越裔以他們的文化為榮,他們希望有一個自己的社區,並且把傳統文化延續下去。他們在社區裡有自己的教堂、寺廟,維持著越南式的風俗習慣。

     

    盛況維持仍將持續

    先後在百利大道上興建黎鐘廣場和敦煌廣場的Long Chau自1998年起渉入房地產投資,他表示,百利大道的加速榮景是在這三年多事情,911事件後,利率下降,購屋呈現長紅,加以德州有低廉的生活水準,紐約、加州出現的高房價,令人有房市泡沫化的恐懼,許多人從這兩個地方轉來投資,因為他們不想花更高的代價在房地產上,將加州脫手所得在這裡買進其他地產。

     

    休士頓因為有休士頓港口而將地位顯得日益重要,因為休士頓港已成為全美最大進口港,和中國大陸保持高度密切的貿易伙伴關係,也使中國人大量不斷湧進。

     

    未來的百利大道是否仍能維持盛況?他肯定的表示,這是勿庸置疑的事,因為華裔和越裔都會在這附近凝聚,他也希望華埠能發展成有如舊金山、紐約那般具有代性,讓各個族裔想去觀光,享受異國風情。因為在那裡就有如到了中國,可以看到相同的生活動態,華裔和越裔應緊密合作華埠就是一個活的中國縮影。

     

     

    休士頓被稱為〞華埠〞的範圍,實際上也有許多越裔商業,越南河粉店、三明治店散佈其間,越南華僑開設的餐廳,裝潢美觀,佔地寬敞,兼具中式、粵式、越式的菜色,生意特別興旺,因為兼納了以上地方的客人。

    華裔商家表示,華埠裡越南人是重要的消費客群,他們對生活、飲食、穿著都捨得花錢。

    Long Chau說,華裔和越裔應該互相合作,由商業領袖們開始,在此地兩個族裔相處和諧,兩大社區可以有更進一歩的攜手並進,不要出現政治色彩,純粹以社區發展作考量,團結起來的實力將會十分可觀。

     

     

    越裔跟著華裔的腳歩

    華裔商界許多人認為會做生意的是越南的華裔,越裔跟著華人腳步之後,中國人有土斯有財的觀念多年來深植人心,百利大道這一段原本許多是中國人買下的土地,最近數年陸續脫手給越裔。

    新起的商場,大小不一,這是因為所有人的條件有限,如果資金雄厚一定會擴充。顯示出越裔人想要擁地自重的心理。

    金光閃爍的百利大道,越裔只想買緊鄰兩旁的地段做商場,靠自己僅有的能力買地,所以才會出現〞三家村〞式只有三個單位的小商場,一些投機型的投資客則會買個一畝、二畝的地放在那等待時機。

    資深地產經紀人李雄對這一段的土地持保守論調。

    他認為百利大道上這一區段土地價格已顯過高,現在買賣都不再是黃金時期。在亞裔商業區塊,通常越裔常是跟著華裔腳步,當華裔已不再熱衷時,就是已經過了最佳投資時期。

    一位有經驗的地產業主指出,地產投資通常呈現十至十五年一個循環,目前地產業正走到高峰,以前附近土地每呎約在$2至$3,目前如果超過$6就已嫌貴,以他將近廿年成功投資不動產經驗,也同意李雄意見。

     

    大型宴會廳在百利大道

    越裔聚集在百利大道, 香港城是一個重要的因素,它擺出來的陣勢令人大開眼界,號稱是美國西南最大的亞裔市場。

    兩年前左右,香港城老闆王裕炎請建築師設計一個大型的商業計劃,位於跨過Boone街的一個高達50萬英呎的面積,其中有可以容納千人舉辦活動的大會廳、旅館、商場。剛插牌告示, Wilcrest與百利大道交接的路口兩側附近,已率先展開了大小商場的興起,目前都正在積極施工,預計將在今年秋季以後相繼開張,這些商場有餐廳、各式零售商店。

    從休士頓城中心發跡的金山酒店,到接近糖城的五十九號公路旁增設一點,終也禁不起百利大道上越裔的吸引,正在興建的Saigon Houston Plaza,酒店有大型聚會廳,針對越裔熱衷舉辦婚禮、宴飲、演唱會的用途。

     

     

     

    越裔商店早些年在城中心的Milam Travis街,近幾年休士頓政府將落沒的城中心逐漸整頓興旺,老舊無人的社區由設計美觀的公寓、共度屋取代,房價上升,越裔不斷往西南區移進。

                                       

    百利大道新起商場和出售土地現況:

    位於百利大道與Synott路口附近的〞置地廣場〞Landmark Square at Bellaire,是由僑界經營中央銀行、旅館知名的葉宏志等人投資興建,二層樓住商兩用,首開休士頓這種建築方式,鮮紅色的屋頂給人深刻印象。

    葉宏志說,樓下做生意,樓上住家,在東南亞很普遍的存在,考慮到附近地區以亞裔為主的銷售對象,他和投資集團首先引進,一共十七戶,已售出十二戶,每戶五十五萬,總共為6000呎,一樓有1800呎店面,400呎車庫,600呎騎樓,二、三樓為住家,二樓有三房二廳,購買住戶大多數為越裔。

     

    百利大道和Boone之間,香港城將興建五十萬呎大型商場,與香港城僅隔一條Boone街。

     

    Saigon Houston Plaza

    金山酒店從城中心兩家,分店拓展至五十九號公路靠近糖城附近一家,目前正在積極趕工的是位在百利大道上剛過八號公路的Saigon Houston Plaza ,總面積達140000呎,預定在今年12月啟用,共有40多個店面出租,至今已有70%承租,每平方呎租金$1.15─$2.00,管理費每平方呎$0.35─$0.45

     

    West Shopping Center

    面積19000呎,目前還有2000呎未租出,每呎租金$1.25,包括所有費用在內,現在已有的店面有美容院、餐廳。

     

    Plan Spring Square

    總面積30000呎,位在12000百利大道,每呎租金$1.35,包括所有費用,尚有一個單位未出租,整個商場採用鮮黃色調,在百利大道旁十分醒目。

     

    位在Wilcrest和百利大道的Nha Cranz Plaza正在積極趕工,總面積54000呎,售出30%,將有4間餐廳,三間越式,一間中式,每呎價格$1.20─$1.40 ,將在9月底開始使用。

    代理的經紀人麥克表示,所有人在十年前買下這塊土地。

     

    Greatland Square

    百利大道與Belle Park 之間的一個小商場,有三個單位出租,每呎$1.35,另加$0.20管理費。

     

    百利大道12060號的辦公室商場,總面積17000呎,尚有3500平方呎,每呎租金從$1.00─$1.10,外加每呎0.25保險、稅等維持費,現在已有小兒科診所、藥房開始營業。

     

     

     

    Cook Dairy Ashford之間有一塊32.5英畝的空地,每呎$10.5,由一名越南華僑擁有。

    置地廣場旁一塊空地4.7英畝要出售,目前價錢尚未定。

     

    Howell-Sugar Land在百利大道旁有一塊8.31英畝的空地,每呎$14,因為就在百利大道旁,且寬度夠長,據經紀人表示,地主將保留二分之一。

     

    Dragon Phoenix Plaza地址為13611百利大道,總面積9600呎,尚有5個單位,每呎$1.25 ,包括所有費用。

     

    百利大道上一塊3.8英畝的空地,每呎$10.5,上市兩個星期,經紀人表示,買價尚有討論的空間。另一塊由同一經紀商代理的土地,位在Kirkwood   Cook,7.6英畝,每呎$7.5至$8,仍有議價餘地。

     

    Eldridge和百利大道之間一塊空地,面積有7英畝,每呎$9,由21世紀地產公司李雄代理,他表示,這塊地由一個集團擁有,目前看來市場上的需求不像去年那樣高。這塊地沿著百利大道有足夠的寬度,是一塊理想的商業用地,開發容易。

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