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買賣地產之前的調查責任     文/王大可,賴清陽


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  • 購屋過程認真履行“調查責任”

    我們律師事務所在過去的十多年裡,代理了各式各樣的房地產客戶,從生平第一次購買自住房的消費者,到久經沙場的房地產投資商,無論是什麼樣的客戶,無論他們所進行的房地產交易屬于哪一種類,我們總要告誡認真履行交易過程中應承擔的“調查責任”(Due Diligence)。
    房地產交易中的“調查責任”恰當地說更應該是買方的調查責任。 買方通過對所要購買房地產的認真調查,弄清所有不確定因素,再做出決定。履行“調查責任”是房地產買賣中的關鍵步驟,在這裡,基本上沒有什麼捷徑可循,作為買方,應認真履行“調查責任”中要求買方去做的每一環節。
    房地產狀況調查面臨多種法律及實際問題,進行調查的目的就是買方通過自己的獨立行為,來確認賣方對房地產的介紹是否準確無誤,並調查賣方沒有說明或說明不清的重要問題。

    精明買家一開始就展開此一步驟

    在房地產交易中,哪一類房地產出現的問題比較多呢?一般來說,有各類承租客戶的大型商場(Shopping Center)或承租客戶比較混雜的辦公大樓問題較多。在遇到準備購買大型商場及辦公大樓客戶時,無論是房地產行業的新人還是老行家,我們都為客戶準備了一套完整的調查細目供客人參考。任何一位嚴肅的房地產投資商都會認真考慮我們的建議,並盡可能在交易前多了解所要購買的地產的狀況。
    許多人是在簽訂“定金合同” (Earnest Money Contract)以後才開始進行“調查責任”,其實,精明的買家應在一開始確定地產目標,與賣方談判過程中就開始這部分工作。除非是那些經常進行買賣的行家里手,從一開始就知道應向買方提供什麼樣的文件。對一般的賣方來說,當買方或買方的律師一口氣向賣方提出一大串的所要求提供的文件清單時,都會被弄得暈頭轉向。甚至原因是買方通常要看的文件不少涉及賣方個人隱私,如報稅表,財產狀況說明等。一般來講,任可賣方都不願意一上來就將自己的家底全掏出來給對方看。

    往來多次才能確定,所提供的清單內容

    從買方的角度講,向賣方索取越多的材料,對自己做出正確商業判斷越有利。而從賣方的角度講,顯然是麻煩越少越好。因此買賣雙方會在最後簽署定金合同之前,你來我往多次,才能最後確定下來,所有應提供的文件清單。一旦清單定下來後,買賣雙方通常會在定金合同中規定一個買方行使“調查”權利的期限,這一期限會根據房地產的狀況而有所不同。但一般來講“調查責任”的期限會定在30至60天不等。有時,因調查工作涉及複雜的技術或其他問題,賣方會同意買方將這一期限繼續延長。
    買方在行使“調查責任”時,除了對房地產本身的調查外,對一些所謂“無形”的事物也不應掉以輕心。具體地說,作為買方,對有關房地產的每一份文件都應詳細審查。 這些文件包括租約、借據、抵押貸款文件、產權證明等等。有時,為了印證買方對所要購買的房地產的估價,買方還會找一些專門機構為其提供經濟分析報告。這些機構提供的服務項目包括:市場收入及經營成本報告、租賃場所的出租率、租賃市場的競爭狀況、及各類提供資產貸款的機構信息等等。通過審查這類報告,買方會對所投資項目有進一步的了解。包括其內外部存在的影響項目投資經濟的因素,如果買方對房地產業不是太熟悉,或根本就是個新手,則這類報告對其就更加有幫助了。

    掌握情況,了解購買地產

    作為房地產交易的買方,應對所投資項目的一些基本情況有所了解。這些基本情況包括:該項目的資金流動情況;房地產本身價值的估價,房地產本身環保報告或工程報告;項目本身、出租或銷售比較;投資項目的市場趨勢及房地產價值;以及貸款策略等因素。為了給上述幾種內容一比較詳盡的答案,買方應該向賣方要求提供(1)財產報表;(2)過去三年的利潤表;(3)過去一整年的月利潤表;(4)過去三年的企業資產負債表;(5)房客承租記錄;(6)過去三年的報稅表;(7)房地產保險合同;(8)現有的貸款文件;(9)所有承租房客的租約;(10) 所有租約定金記錄;(11)所有服務合同包括垃圾:清潔合同、房屋殺蟲服務合同、各類佣金合同、維修合同、廣告合同和水電合同等;(12)所有先前的房屋估價,工程檢查報告,環境報告;(13)房地產測量報告、房地產法律描述報告、建築、工程施工方案及具體施工圖;(14)員工工資發放記錄、公司福利計劃;(15)企業營業執照、業務許可證;(16)水電帳單、煤氣、電話帳單;(17)防火檢查報告;(18)房地產財產稅報稅記錄;(19)賣方或房地產有無官司記錄等等內容,有時房地產買賣的經紀人,為買方提供的標準合同也會包括上述列舉的一些內容。

    延請專家調查

    以上內容只是房地產買賣中,買方從經濟利益的角度出發,對所投資項目旳無形方面所進行的調查。當然,“調查責任”還遠不止這些,買方的另外一個重點調查就是請有執照的專職房屋檢查員,對房屋外部和內部進行徹底全面的檢查,對房地產的土地建築進行環保方面的檢查,房屋屋頂檢查,工程檢查及土地測量。除此之外,買方或賣方的律師,還應對產權過戶公司出具的產權報告做全面審查、仔細分析,不放過任何一個可疑環節。關於這方面的“檢查責任”我們將全在其他文章中加以詳細論述。

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