爭 論 又 起

最 近 一 年 來 ， 由 於 房 價 的 猛 漲 ， 關 於 「 國 內 房 地 產 是 否 存 在 泡 沫 」 之 論 爭 又 激 烈 了 起 來 。

據 國 家 統 計 局 最 新 統 計 資 料 顯 示 ， 從 一 至 九 月 ， 全 國 商 品 房 平 均 銷 售 價 格 為 每 平 方 米 人 民 幣 2,777 元 ， 上 漲 百 分 之 13 。 其 中 ， 商 品 住 宅 平 均 銷 售 價 格 為 每 平 方 米 人 民 幣 2566 元 ， 上 漲 百 分 之 10.9 。

早 在 今 年 七 月 ， 中 國 社 科 院 金 融 研 究 所 金 融 發 展 室 主 任 易 憲 容 就 發 表 文 章 說 ： 「 房 地 產 業 正 挾 持 著 整 個 中 國 經 濟 。 如 果 讓 國 內 房 地 產 的 泡 沫 任 意 吹 大 ， 破 滅 將 不 可 避 免 。 」

這 篇 題 目 為 《 謹 防 房 地 產 要 挾 整 個 國 內 經 濟 》 的 文 章 ， 被 業 界 認 為 是 掀 起 這 輪 房 地 產 泡 沫 討 論 的 導 火 線 。

不 久 ， 美 國 《 紐 約 時 報 》 隨 即 撰 文 指 出 ， 中 國 的 房 屋 空 置 率 已 超 過 國 際 警 戒 線 ， 同 時 質 疑 中 國 房 地 產 的 泡 沫 是 否 已 經 開 始 出 現 破 裂 。

「 在 上 海 ， 大 約 有 六 份 之 一 的 高 級 住 宅 是 沒 有 人 住 的 ； 在 北 京 為 四 份 之 一 ； 在 深 圳 附 近 為 三 份 之 一 。 而 且 在 未 來 的 幾 年 ？ ， 房 屋 的 空 置 率 一 定 會 在 目 前 的 基 礎 上 大 幅 增 加 。 預 計 在 未 來 的 兩 年 內 ， 辦 公 樓 的 供 給 將 猛 增 百 份 之 50 … … 」

一 向 出 言 謹 慎 ， 且 對 中 國 經 濟 增 長 抱 樂 觀 態 度 的 摩 根 士 丹 利 首 席 經 濟 學 家 史 蒂 芬  羅 奇 在 最 近 的 一 篇 研 究 報 告 中 稱 ， 目 前 全 世 界 三 份 之 二 的 國 家 和 地 區 或 已 經 產 生 房 地 產 泡 沫 或 正 面 臨 產 生 房 地 產 泡 沫 的 危 險 ， 而 即 將 到 來 的 貨 幣 政 策 調 整 將 給 全 球 房 地 產 和 世 界 經 濟 帶 來 巨 大 風 險 。

史 蒂 芬 羅 奇 認 為 房 地 產 市 場 出 現 泡 沫 的 地 區 包 括 ： 中 國 、 澳 洲 、 英 國 、 韓 國 等 。 「 上 海 和 北 京 已 佔 全 國 銷 售 量 的 百 份 之 14 ， 也 是 地 產 價 格 升 幅 最 急 的 地 區 。 中 國 收 緊 銀 根 ， 加 上 預 期 美 聯 儲 的 貨 幣 政 策 正 常 化 兩 個 因 素 ， 對 資 金 的 流 入 可 能 造 成 致 命 的 影 響 ， 使 中 國 房 地 產 市 場 看 似 接 近 爆 炸 的 邊 緣 。 」

境 外 機 構 和 媒 體 的 危 機 預 言 像 深 水 炸 彈 一 樣 引 爆 國 內 輿 論 ， 推 動 著 中 國 房 地 產 泡 沫 爭 論 的 第 一 波 熱 潮 。 針 對 這 種 情 勢 ， 中 國 建 設 部 對 外 發 佈 了 該 部 政 策 研 究 中 心 課 題 組 所 完 成 的 《 怎 樣 認 識 當 前 房 地 產 市 場 形 勢 》 報 告 。 這 份 報 告 分 析 了 中 國 房 地 產 投 資 的 走 勢 、 商 品 房 空 置 面 積 狀 況 、 房 價 上 漲 的 主 要 原 因 、 房 地 產 金 融 風 險 等 問 題 。 報 告 指 出 ， 只 要 國 民 經 濟 保 持 持 續 及 健 康 發 展 的 勢 頭 ， 房 地 產 經 濟 不 出 現 整 體 過 熱 ， 就 不 能 輕 言 「 房 地 產 泡 沫 要 破 滅 」 。

激 辯 焦 點

該 份 建 設 部 報 告 的 主 要 立 論 迅 即 成 為 爭 論 焦 點 之 一 。 建 設 部 的 報 告 認 為 ， 要 判 斷 房 地 產 是 否 出 現 泡 沫 ， 關 鍵 是 看 是 否 存 在 真 實 需 求 。 到 2020 年 ， 約 有 三 億 至 3.5 億 左 右 的 新 增 城 鎮 人 口 需 要 解 決 住 房 需 要 ； 城 鎮 居 民 人 均 住 房 面 積 很 可 能 從 2003 年 的 23.8 平 方 米 增 加 至 35 平 方 米 。 因 此 ， 目 前 的 住 宅 需 求 仍 然 真 實 ， 在 有 真 實 需 求 支 撐 的 前 提 下 ， 即 使 局 部 地 區 可 能 出 現 房 地 產 過 熱 或 結 構 性 過 剩 現 象 ， 也 不 能 就 此 判 斷 房 地 產 已 經 是 「 泡 沫 經 濟 」 。

站 出 來 支 持 此 種 意 見 的 還 有 眾 多 房 地 產 發 展 商 。 華 遠 集 團 的 董 事 長 任 志 強 認 為 ， 房 價 普 遍 上 漲 意 味 著 需 求 存 在 ， 因 此 「 中 國 的 房 地 產 即 將 崩 潰 」 的 說 法 是 說 不 過 去 的 。 另 有 業 內 人 士 表 示 ， 在 中 國 的 城 市 化 進 程 加 快 的 情 況 下 ， 增 加 投 資 規 模 是 正 常 的 ， 而 目 前 房 地 產 的 趨 勢 發 展 前 景 良 好 ， 尤 其 是 商 品 房 市 場 ， 崩 潰 不 太 可 能 。 而 且 根 據 上 半 年 的 銷 售 數 額 ， 銷 售 的 面 積 大 於 竣 工 面 積 ， 因 此 仍 屬 於 強 勁 勢 頭 。

在 另 一 邊 相持 反 對 意 見 的 學 者 亦 為 數 不 少 。 他 們 普 遍 認 為 ， 房 地 產 泡 沫 存 在 與 否 不 能 用 市 場 中 的 供 求 現 狀 來 判 斷 。 因 為 「 如 果 市 場 供 需 兩 旺 ， 則 不 存 在 泡 沫 」 的 觀 點 本 身 就 似 是 而 非 ， 它 成 立 的 基 礎 在 於 假 設 市 場 上 的 交 易 都 是 理 性 行 為 。 然 而 ， 從 已 經 發 生 的 泡 沫 經 驗 來 看 ， 泡 沫 產 生 的 根 源 就 在 於 市 場 上 非 理 性 的 交 易 行 為 。 比 如 說 ， 房 價 高 漲 ， 令 消 費 者 恐 慌 ， 遲 買 不 如 早 買 ， 寧 可 負 債 也 要 買 房 ， 那 麼 人 們 的 潛 在 需 求 能 夠 成 為 實 際 需 求 嗎 ？

事 實 上 ， 建 設 部 在 報 告 中 也 承 認 一 點 ： 國 家 對 房 地 產 業 採 取 的 宏 觀 調 控 政 策 ， 對 於 普 通 消 費 者 的 感 受 就 是 ： 「 開 發 商 地 也 沒 了 ， 錢 也 沒 了 ， 今 後 房 子 的 供 應 要 少 了 ， 房 價 也 要 漲 了 」 。 同 時 ， 開 發 商 宣 揚 「 房 價 還 要 繼 續 上 漲 」 的 觀 點 ， 強 化 了 老 百 姓 的 心 理 預 期 ， 造 成 局 部 地 區 的 價 格 在 短 期 內 出 現 非 正 常 的 上 漲 。

此 外 ， 國 外 媒 體 判 斷 亞 洲 以 及 中 國 的 房 地 產 市 場 泡 沫 狀 況 的 一 個 重 要 標 準 ， 就 是 住 房 空 置 率 是 否 超 過 百 份 之 15 。 而 與 國 外 媒 體 報 道 不 一 致 的 是 ， 國 內 的 所 認 可 的 住 房 空 置 率 遠 遠 沒 有 那 麼 高 。

建 設 部 報 告 所 承 認 的 住 房 空 置 率 遠 遠 低 於 《 紐 約 時 報 》 所 提 到 的 數 位 。 報 告 並 指 出 ： 雖 然 房 地 產 空 置 現 象 的 確 存 在 ， 但 並 未 惡 化 。 事 實 上 ， 它 是 影 響 房 地 產 業 發 展 的 「 雙 刃 劍 」 ： 從 好 的 方 面 看 ， 一 定 規 模 的 空 置 對 正 常 的 房 地 產 市 場 是 完 全 必 要 的 ， 它 在 某 種 意 義 上 是 一 種 「 庫 存 」 ， 從 而 發 揮 平 抑 房 價 的 作 用 ； 但 同 時 ， 空 置 會 令 大 量 資 金 積 壓 ， 其 中 部 分 形 成 不 良 資 產 。

在 國 內 媒 體 《 21 世 紀 經 濟 報 道 》 的 一 篇 相 關 報 道 中 ， 房 地 產 分 析 師 段 海 瑞 指 出 ， 國 際 與 國 內 對 所 謂 空 置 率 的 計 算 方 法 並 不 相 同 。 現 在 中 國 流 行 的 空 置 率 計 算 方 法 為 ： 將 累 計 的 商 品 房 空 置 面 積 除 以 近 三 年 商 品 房 竣 工 面 積 之 總 和 ； 而 國 外 的 則 以 全 部 空 置 房 屋 面 積 除 以 總 房 屋 數 來 計 算 。 根 據 國 內 計 算 方 式 得 出 的 空 置 率 ， 就 大 大 低 於 國 際 計 算 方 式 。

除 了 埋 怨 計 算 方 法 差 異 過 大 之 外 ， 人 們 亦 質 疑 報 告 資 料 來 源 的 真 實 性 。 因 為 國 家 統 計 部 門 的 資 料 顯 示 ， 國 內 房 價 只 是 「 溫 和 」 地 上 漲 。 而 在 普 通 百 姓 看 來 ， 房 價 的 漲 幅 遠 遠 高 於 統 計 數 位 的 那 10 多 個 百 分 點 。

針 對 這 種 落 差 ， 中 國 社 會 科 學 院 金 融 研 究 所 房 地 產 金 融 研 究 中 心 研 究 員 尹 中 立 就 尖 銳 地 指 出 ， 關 於 房 地 產 資 訊 的 統 計 程 式 存 在 一 些 不 合 理 的 地 方 ， 可 能 源 自 某 些 原 始 資 料 的 人 為 操 縱 。 他 更 說 ， 當 前 的 房 地 產 形 勢 非 常 微 妙 ， 發 展 商 聯 手 『 做 局 』 已 經 成 為 公 開 的 秘 密 。 他 們 利 用 程 式 漏 洞 ， 集 體 操 縱 房 地 產 價 格 統 計 資 料 ， 「 應 該 是 順 理 成 章 的 事 情 」 。

金 融 壓 力 空 前

儘 管 建 設 部 的 報 告 提 出 ， 房 地 產 金 融 仍 是 銀 行 的 優 質 業 務 ， 但 目 前 國 內 的 情 況 是 ， 房 地 產 開 發 的 三 個 階 段 （ 取 得 土 地 的 前 期 階 段 、 施 工 階 段 和 銷 售 階 段 ） 都 離 不 開 銀 行 資 金 的 支 援 。 據 建 設 部 政 策 研 究 中 心 課 題 組 的 專 家 測 算 ， 目 前 房 地 產 開 發 資 金 的 百 份 之 60 左 右 來 自 銀 行 貸 款 ， 說 明 房 地 產 企 業 對 銀 行 的 依 賴 度 過 高 的 問 題 的 確 存 在 ， 一 旦 房 地 產 經 濟 發 生 波 動 ， 企 業 的 經 營 風 險 將 轉 變 為 銀 行 的 金 融 風 險 。

同 時 不 能 忽 視 的 是 ， 在 人 民 幣 升 值 的 傳 聞 下 ， 許 多 海 外 華 人 已 蠢 蠢 欲 動 ， 回 國 投 資 置 業 。 以 內 陸 城 市 重 慶 為 例 ， 今 年 前 六 個 月 ， 從 境 外 流 入 當 地 房 地 產 業 的 資 金 已 達 1.2785 億 美 元 ， 增 長 超 過 11 倍 ， 其 中 不 乏 利 用 人 民 幣 和 外 幣 的 貸 款 利 差 謀 利 的 ， 亦 不 排 除 豪 賭 人 民 幣 升 值 的 「 熱 錢 」 ， 但 最 主 要 還 是 投 資 企 業 。 重 慶 市 房 地 產 業 現 有 跨 境 資 金 流 入 的 企 業 18 家 ， 均 為 外 商 投 資 企 業 ， 每 戶 平 均 投 入 710 萬 美 元 。 其 中 ， 流 入 資 金 最 多 的 是 和 記 黃 埔 一 分 公 司 和 重 慶 瑞 安 天 地 房 地 產 發 展 有 限 公 司 ， 金 額 分 別 高 達 三 億 元 人 民 幣 和 2988 萬 美 元 。

金 融 界 人 士 對 此 感 到 憂 慮 ， 海 外 華 人 紛 紛 把 資 金 投 到 中 國 大 陸 購 置 產 業 ， 如 果 人 民 幣 定 價 過 高 ， 可 能 引 發 嚴 重 的 泡 沫 。

如 此 則 構 成 了 一 個 惡 性 循 環 ： 「 熱 錢 」 借 人 民 幣 因 素 炒 作 房 產 價 格 ， 再 借 房 產 泡 沫 向 銀 行 施 壓 ， 然 後 藉 銀 行 高 額 外 匯 儲 備 迫 使 人 民 幣 升 值 。 最 終 當 幣 值 和 房 產 價 格 雙 雙 達 到 高 峰 後 ， 就 可 想 而 知 他 們 會 作 出 怎 樣 的 舉 動 。

建 設 部 報 告 關 於 金 融 風 險 方 面 的 表 述 近 乎 寬 慰 地 說 ： 「 1997 年 亞 洲 金 融 風 暴 首 先 是 東 南 亞 一 些 國 家 短 期 外 債 無 力 償 還 引 起 的 。 房 地 產 『 泡 沫 』 破 滅 只 是 繼 發 因 素 。 」

「 現 在 是 長 痛 還 是 短 痛 的 問 題 。 」 中 國 銀 行 高 級 經 濟 師 楊 魯 邦 則 評 論 說 。 「 現 在 不 明 確 地 壓 制 房 地 產 泡 沫 ， 以 後 當 危 機 來 臨 時 ， 很 多 人 一 輩 子 的 積 蓄 都 會 花 為 烏 有 。 」