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自用住宅(Homesteads)     


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  • ●何謂居住的自用住宅?
    居住的自用住宅就是當一棟房地產由一個家庭或是單身者,用來居住當做是自己的家。此房地產受到保護而不至被查封拍賣來清償債務,但下列債務除外:
    (1)向房屋賣主借款買房子,而賣主持有房地契直到你付清欠款(Purchase Money)。
    (2)地產稅或欠國稅局IRS稅。
    (3)欠建築工作及材料費。
    (4)房地抵押貸款(Home Equity Loans)。
    (5)屋主以房地抵押得以每個月從銀行得到一些借款,屋主必須在去世後或賣屋後付清欠款(Reverse Mortgage)。

    ●何謂田園的自用家宅(Rural Homestead)?
    田園的自用家宅可能包含200英畝(Acres)以內的土地給家庭用,100英畝以內的土地給單身者用。田園的自用家宅顧名思義就是此自用家宅不位於城市、城鎮或鄉村。

    ●何謂城市的自用住宅?(Urban Homestead)?
    城市的住用住宅包含一塊地,或連接在一起的地,但總共不超過10英畝(Acres),可位於城市、城鎮、或鄉村。

    ●何謂商業的自用住宅(Business Homestead)?
    如果一個家庭或單身人士把住宅當作是自用及商業用途,城市的自用住宅,也可以是商業的自用住宅。商業自用住宅可能包含一塊地或連接在一起的地,但總共不超過10英畝(Acres),城市自用住宅及商業自用住宅必須位於連結在一起的土地上。

    ●我如何能在自用住宅上獲得老年人的或自用住宅豁免的地產稅額?
    城市、郡及其它行政劃分區可以賦與價值$3,000以上的地產豁免額給超過65歲以上的人,或是此人的存活配偶。65歲以上的老年人可以獲得學區的豁免額至少$15,000自用住宅價值的豁免額,你可以從居住地的地產稅務估價機構取得申請超過65歲及自用住宅地產豁免稅申請表。

    ●我可否延遲繳付我的自用住宅地產稅?
    超過65歲的德州居民,可以延遲繳付自用住宅地產稅,直到此住宅失去它的自住用途。
    在延遲付稅的期間內,地產稅仍然欠著,利息會一直累積,地產稅的扣押權也會放在此自用住宅上,但是扣押權及罰款不會被執行。如果年長者搬到另一處自用住宅也可轉移,目前的地產凍結稅到新的自用住宅上。你可到當地地產稅務估價辦事處獲得65歲以上稅務延遲申請表。

    ●一個產業如何喪失它的自用住宅地產歸類?
    當申請自用住宅的屋主去世,而沒有任何家人繼續居住此自用住宅,或是此自用住宅被廢棄不用,此房地產即失去自用住宅特徵。自用住宅廢棄不用,發生在當申請自用住宅的屋主,有一個明確的及永久的意圖要停止居住該房屋, 例如把此房地產賣出,或當申請自用住宅者,同時申請另一間作為自用住宅。

    ●當我賣掉我的住宅後, 如何才能避免繳交增值稅?
    任何人都有一個自用住宅的免稅規定. 您必需擁有並住在該住宅在出售前5年中至少二年, 免稅的增值額是每個人$250,000 或共同報稅的配偶$500,000。

    ●房屋質押法(Home Equity Law)如何運作,及我該需要去知道些什麼?
    它允許屋主抵押他的房屋產權來借錢,屋主可以任何理由借錢,及運用他的房子來做質押,法律有多樣的要
    求以保障屋主,就像是:房屋抵押貸款總值不可超過房屋市價的80%;若因房屋抵押債未能如期付款,需被拍賣,必須有法院命令,貸款費用不可超過貸款額的3%;貸款交易僅能在銀行貸款公司、過戶公司或律師的辦公室過戶;在你以書面方式申請信用的12天內,此貸款交易不能過戶。
    如果你不能按期付貸款,貸方可以查封且賣掉你的房子,在借此種貸款時應注意,老年人須在借此種貸款時小心考量不能還錢的後果,不要因為受到你家人或朋友的壓力,而抵押你的房子來作高風險事業的投資,或其它冒險嘗試。

    ●反向貸款(Reverse Mortgage)如何運作?
    反向貸款根據房屋總值,房主可從貸方收到一筆總數或定期金額。通常,這些金額可當作退休收入,反向貸款須小心注意,貸款費用,利率可以很高,貸款方式很廣泛,所以應多多比較,如果只是要得到退休後的收入,房屋值抵押貸款方式通常是較好的方法。另一種選擇是,賣掉目前的房子,然後搬到一間較便宜的房子,及運用之間多出的差價,來投資賺取收入。

     

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