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房東(Landlord)/房客(Tenant)的關係     


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  • 問:我可否將我租住的公寓分租給其他人?
    答:你在分租給其他人之前,必須得到你的房東的同意。德州法律禁止你未經房東同意之前,將你租住的公寓分租給其他人,不過,你的房東可以授予你權利分租你租住的公寓給其他人。然而,在你所簽定的租約上,必須特別註明房東可以授予你權力去分租。如果在你的租約上並未註明此項權力,則你就不能分租。即使在你所簽定的租約上並未註明給予你去分租的權利,你也可以向你的房東提出准許分租的要求。你的房東可能會同意,不過要注意的是,即使你的房東同意讓你分租,而你也把你所租住的公寓租給其他人,若該人不付房租,你仍然有責任繳交租金給房東。

    問:是否我的房東可以進入我所租住的公寓?
    答:你的房東能否進入你所租住的公寓,須依你所簽定的租約條款而定。
    如果在你的租約條款中,有註明你的房東有權進入你的公寓內,則你的房東可憑此條款進入你的租住的公寓。如果在你的租約條款中,並未特別註明房東有權進入你租住的公寓內,則你的房東可能無法隨意進入。不過,你的房東可能可以在合理的時間內進入你租住的公寓,去檢查公寓內部的狀況。如果你的房東不適當地進入你租住的公寓,他則需為他進入所造成的任何損害負責。其中主要判定的要點就是:你的房東必須在合理的時間進入,並且他進入的行為必須合理。

    問:如果我的房東未繳付水電費用,我有何種權利?
    答:如果你的房東以明白或是暗示的方式,在與你簽定的租約上同意為你繳交水費,瓦斯費及電費,若未繳付,一旦水,電力公司中止供水,供電或是寄書面中止供水電通知書給你時,他必須賠償你。
     
    你此時有幾種選擇:
    你可以先自掏腰包付費給電力公司,以讓公司從新提供服務給你。
    你也可以在你收到中止提供電力的通知書的30天內,以書面通知你的房東,或是通知他,你要中止租約並在30天內搬離。如果你中止租約,你可以要求房東動用你的租約押金來扣除你的租金,或是合法的依照德州法律來要求房東退還你的租約押金,而無須上法庭來解決此事。還有,如果你中止租約,你可以從你所預付的租金在扣除掉你所該付的房租後,得到退款。
    你也可以從你該付的租金中,自行扣除你先行繳付給電力公司的要求重新服務費用,而無須採取任何法律上的行動,不過你必須把你先行繳付給電力公司的收據副本等,交給你的房東以作為憑據。
    除此之外,你還可以上法庭告你的房東,並且要求房東賠償你“實際上的損失”(Actual Damages)。包括:搬家費,要求電力公司從新提供服務費,倉庫費,因搬家而損的薪水或者, 您可以求訴一個月的房租或$500,或其它相關的費用等等。你也可以向房東要求賠償你律師費(但不包括任何有關於人身傷害的律師費用)。當你一旦收到電力公司告知你將會中止服務的通知時,或是真正中止服務的通知時,就可以行使以上所述的行動。
    然而,一旦以下情況發生,你就不能採取以上所述的行動:
    你的房東提供你電力公司的書面證明,證明所有遲付的費用已全部繳清,及
    當你收到電力公司的書面證明時,你尚未中止租約或是依以上所知方式提出訴訟。

    問:如果我沒繳租金,我的房東可否進入我的租住的公寓,拿走我公寓內的物品,甚至賣掉那些物品?
    答:是的,如果你的房東依照法律要求的步驟來行動的話,他可以如此做。你的房東可以依你的欠的租金金額,在你的物品,或財產上放債權(“Lien”),此種債權稱為“房東持有的債權”(Landlord Lien) 。德州法律准許房東以和平的方式進入你租住的公寓內,並且可以拿走你的物品或財產直到你繳付欠租為止。如果你未能在特定時間內繳付欠租,你的房東可以賣掉你的物品或財產,以把賣出所得的金錢用來貼補欠租。你的房東必須遵守德州法特別規定的要求,以使能夠行使房東持有債權的權力。


    房東債權(The Lien)

    首先,在你所簽定的租約中,有關“房東債權的條款必須有特別畫線註明,或是以明顯的粗體字註明,你的房東才有權行使“房東債權”。如果在你的租約上並未包含關於債權的條款,或是此條款並未特別畫線註明,或是以明顯的粗體字註明,則你的房東就無法合法地進入你的公寓,或沒有你物品的房東債權而自行拿走你的物品。如果他如此做,他須為你被他損害的物品賠償,也有可能因此犯上偷竊罪。還有,如果房東因你違背租約而有債權,你的房東僅能對你的某些物品或財產放債權,且必須以和平的方式移走它們。
    德州法禁止房東拿走租客下列物品:
    (1)衣物;
    (2)工具,商業或職業書籍;
    (3)教科書;
    (4)家庭圖書館;
    (5)家庭相片;
    (6)一件沙發,二張椅子及一組飯桌及椅子;
    (7)床及床上用品;
    (8)廚房家具及餐具;
    (9)食物及藥品及醫療用品;
    (10)一輛車及一輛卡車;
    (11)農業用具,用品;
    (12)小孩玩具;
    (13)房東或房東代理人知道不屬於欠租租客的物品;
    (14)房東或房東代理人知道已被抵押或擔保的物品。
      如果你的房東拿走以上所列的物品,他就犯法,並且必須對你負        責,賠償你的損失。
    第三點,當你的房東或房東代理人拿走你的物品或財產,他必須留給你一份以書面方式書寫的文件,並包含以下內容:
    (1)他進入你租住的公寓內;
    (2)列出所有他從你公寓拿走的物品或財產;
    (3)你所欠的租金;
    (4)你可查詢任何有關你欠租資料的聯絡人姓名,地址,及電話號碼;
    (5)寫明一旦你付清欠租,那些被拿走的物品會適當拿去退還。
      此份文件必須留在你租住的公寓內明顯的地方,使你能容易看到它。
    第四點:如果在你的合約上有註明你的房東可以收取以下費用:打包,搬運,及倉庫費。
      然而,如果你的租約不是書面合約,或是在你的書面合約上,並未註明關於房東有權可向你收取上述費用,或是如果那些費用並不合理,則你的房東違法,並且需為你的損失負責。
      如果在你的租約上有註明授權給你的房東處理你的物品,則你的房東可以變賣你的物品。
      當你欠租時,除了上述之外,你的房東要合法地變更你的物品之前,必須遵守以下步驟:
    (1)在變賣你的物品的30天之前或更早,房東須給你一份書面通知,這份通知必須列出以下內容:
    a. 你的物品即將被變賣的日期, 時間及地點。
    b. 你所欠房東的租金數目, 及
    c.  聯絡人的姓名,地址及電話號碼。該人可向你解釋你財產出售, 出售收入及你要回財產的權利。
    (2)此件書面文件必須各以平信(First Class Mail)及掛號信(Certified Mail),並加上收信收據(Return Receipt)二種方式寄給你,地址必須是房東所知道你最後住的地址。
    (3)在拍賣時你的物品或財產須賣給出價最高的現金買主。
    (4)當房東收到變賣你物品所得的錢後,那些錢首先須先用來償還你的欠租,然後如果在你的租約註明許可下,才可用來償付房東付出的打包,搬運,倉庫及變賣費用。
    (5)房東須在變賣你物品的30天之內,扣除以上所述費用,如有剩餘,他須把餘額寄到他所知的你最後所住的地址。
    (6)如果你以書面要求房東提供你變賣你物品後,使用變賣所得金額的明細表。房東在收到你的書面要求的30天之內,必須提供給你一份書面明細表。
    即使你的房東遵守以上所有法律上的要求,只要你在物品被變賣之前付清所有欠租,及所有合理的打包,搬運,倉庫,書面租約授權的銷售費用及任何相關費用,你仍然可能可以在物品被變賣之前,向房東要回被房東扣留的物品。

    問:如果我的房東違法,我有什麼權利?
    答:你可以明顯看出,法律對於房東拿走及變賣房客物品的規定很嚴厲,儘管房東有權行使債權,很多房東並未遵守法律以便合法地搬走,及處置房客的物品或財產,如果你的房東並未遵守以上所述的每一個步驟,則他可能就違反法律。那麼你就有權告你的房東,如果你的房東或是房東的代理人故意違反以上所列出的法律步驟,德州法律提供房客有權得到以下補償:
    (1)你的實際損失;
    (2)得回你尚未被房東變賣的物品;
    (3)得回房東把已變賣你物品或財產所得的款項;
    (4)得回一個月的租金或是$500.00(其中較大的金額)扣掉任何你欠房東的金額,及
    (5)你的合理的律師費用。
    在你向法庭提出訴訟之前,你可以試著向你的房東要求取回你被房東扣留的物品或財產。請你記住,儘管你的房東違法地拿走你的物品或財產,你仍然欠租,你的房東仍然有權趕走你,並告你以得回欠租。請嘗試與你的房東溝通,私下解決好過上法庭。

    問:如果我在我租的地方受傷,我的房東是否需負責?
    答:可能。建築物及其周圍所屬土地的責任(“Premises Liability”)包含所有因房地產本身架構狀況,而導致受傷的保險法律責任。近幾年來,此類問題集中在與保安相關的案例上,主要是此物業業主或物業管理者需為租客賠償,如果租客因第三者在那物業上犯罪而導致受傷。
    此種責任並非受法規支配,但是,保此種責任的理由是基於過失原理。如果僅是因為房東擁有房地產,並不會自動為你受傷而負責。
    一般而言,如果要令你的房東為你的傷負責,你必須證明你的房東對你在他的產業上有責任保護你。
    通常情況下, 房東對你及你所邀請的人不負保護責任, 即使傷害是由于不安全的條件或刑事原因. 唯一例外的情況是,如果你的傷害是由于(a)房東修理中的過失(b)房東在與你簽租約時就已意識到的隱藏缺陷;(c) 房東控制下的缺陷引起的。
    房東在修理過程中對你所負的責任可由二種方式產生; 第一,當房東已在你公寓內開始修理後, 其責任產生; 第二,一旦你根據租約或法律向房東提出他有義務進行修理的事項時。
    房東對隱藏缺陷的責任也是類似建立起來的. 房東只能對那些在移交公寓時他知道並且未通告你的那些缺陷負青, 而你對這些缺陷也是不知, 或不該知道的。
    在公共區域及房東控制的區域裡的缺陷是房東責任的第三個方面。對此, 主要問題是房東對你受傷的地方到底是否享有控制權, 因為一般地說房東對租給你的區域及你控制的區域產生的傷害不負責任. 房東通常控制樓梯區, 門區的安全. 如果你的房東雇了一個經理在公寓裡進行管理, 則房東和經理都有權控制公共區域. 如果房東將全部出租地的管理權都交給了一個管理經理的話, 則房東或許對你不負責任. 然而, 如果房東並未審慎地選擇經理, 儘管他把管理權完全交給經理, 他也須為你的受傷負責。
    因此,如果你在你租住的地方受傷,(例如:在你租住的公寓內,或是在你租住的房子內),那地方是你有權控制的,則你的房東大概並無責任為你的傷負責。除非,你的房東有責任維修你租用的地方,那麼,你房東可能對你有責任。
    除此之外,若是你在此產業的共用地點(“Common Area”)受傷。(例如:停車場,或是小公園)則房東或是管理經理可能須負責。
    房東對房客的責任是確保房客能合理的,安全的使用租用的地方。

    下一個要求是去確認是否房東違反他的責任?
    為了證明房東違反他的責任,須有此下情形發生:
    (1)房東必須知道他的產業的特殊狀況。
    (2)這樣的狀況可能會造成危險。
    (3)房東並未盡合理的努力以降低危險情況發生。
    (4)由於房東失責而令你受傷。

    典型的房東違反責任的情況,包括建築物有缺陷,(例如:電梯門失靈等)及東西潑灑在地面上,(例如:水灑在地面上)。較麻煩的是第三者在房東的產業上犯罪,防禦措施的缺乏。

    房東必須提供的保障及保障的程度要求並不清楚,舉例來說,即使在房東的產業上,有某些情況可能會對房客造成危險,僅僅因為以上所述並不代表房東違反他的責任,直到房東“知道或是應該知道”(“knew or should have known”)此危險狀況存在,並且並未採取行動改進。
    因此主要的要點是:是否房東知道,或應該知道,有造成房客危險的第三者犯罪行為存在。為了符合以上所述要點,你必須證明以下情況存在:
    (1)房東知道危險情況可能存在,但是並沒有像普通的房東一樣採取任何改進行動或是 ;
    (2)危險情況已存在了一段時間,那段時間足以令房東發現並且改進。

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